Haupt- oder
Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über
einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den
Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes
ist.
Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann
zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
Gemäß § 24 MaklerVO
ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatzsteuer nicht in den
Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen,
wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt,
bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei
vereinbart werden darf.
III.
Hypothekardarlehen
1. Vergebührung des
Darlehensvertrages
(§ 33 TP 8 GebG).......................................................
0,8 %
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre
................................................................. 1,5 %
2. Grundbucheintragungsgebühr................................................................................................1,0
%
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung
........................................................................ 0,5 -
0,8 %
4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen
Urkundenerrichters
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
6. Kosten der aIIfäIIigen Schätzung laut Sachverständigentarif
7. Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht
übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß
§ 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision
oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht übersteigen.
IV. Steuerliche
Auswirkungen bei Veräußerung
1. Veräußerungs- und
Spekulationsgewinn
steuerpflichtig
beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht.
a) Bei Veräußerung einer
im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig von Buchwert und
Veräußerungserlös - steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.
b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder
unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung
(Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften
(Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des
Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte
Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich
lnstandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier
Subventionen i.S. des § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die
Spekulationsfrist verlängert sich
von 10 auf 15 Jahre. wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen
gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in
Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs. 2
EStG 1972. so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung,
Erbschaft) erworben. so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt
der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts-
oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt
Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit
zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben. sind von der Besteuerung
ausgenommen.
b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes
entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der
Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich
10%.
3. Besondere Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10
bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt
abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet ,so hat der Veräußerer
die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen "Normal-Afa"
für Herstellungsaufwand als "besondere Einkünfte aus Vermietung"
nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in
Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere
Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend
mit dem Veranlagungsjahr. dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt
auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel-
bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-. lnstandsetzungs- und
Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28
Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw.
Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im
Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw.
Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei
Erwerb von Todes wegen).
5. Anteilige
Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs. 10 UStG
Die bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen von Gebäuden
geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind anteilig zu berichtigen
(zurückzuzahlen), wenn die betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige
Arbeit folgenden neun Kalenderjahren veräußert wird. Der Verkäufer ist
berechtigt, dem Käufer die an das Finanzamt zurückzuzahlende Vorsteuer in
Rechnung zu stellen (§ 12Abs. 14 UStG).
Ist der Käufer Unternehmer i.S. des UStG (z.B. auch der Erwerber eines
Zinshauses), so kann er diesen Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzuges
geltend machen.
6. "Steuerfreie
Rücklagen"
gemäß § 11 oder § 28 Abs. 5 EStG 1988 bzw. § 28 Abs. 3 EStG 1972 sind im Fall
der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst
bis 31.12.1998 gemäß Strukturanpassungsgesetz ).
V. Hinweis auf die
Bestimmungen der §§ 6 Abs. 4; 7 Abs. 1; 10 und 15 Maklergesetz
§ 6 (4) Dem Makler steht
keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt
auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem
Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären
oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten
Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen
könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den
Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf
Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der
Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der
Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen
werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere
Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine
Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschuldigung oder Ersatz für
Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren
Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der
vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
1. das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt,
weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das
Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten
Grund unterläßt;
2. mit dem vom Makler
vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande
kommt, sofern die VermittIung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers
fällt;
3. das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber. sondern mit einer anderen
Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt
gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit
dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil
der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit
dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein
vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung
kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden,
dass
1. der
Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund
vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während
der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung
eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist oder
3. das Geschäft während
der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die
Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande
gekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs.1
und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
VI. Hinweis auf § 30 b
Konsumentenschutzgesetz sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30 b Der
Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der
Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine
schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler
ejnschreitet, und die sämtlichen dem Verbraucher durch den Abschluss des zu
vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der
Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert
anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis
im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der
Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat
diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung
der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu
stellen. ErfülIt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor
Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs.
4 MaklerG.
Aufgrund des
bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche
Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.
VII. Rücktrittsrecht
gemäß §§ 3 und 30 a des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)
Ein Auftraggeber
(Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und
entweder
seine
Vertragserklärung
